李憲明：房地產(chǎn)信托的風(fēng)險及控制
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-05-31
隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展，其風(fēng)險控制的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險，還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險，其風(fēng)險控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。
一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險
目前，信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項、建設(shè)、竣工驗收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié)，因此其風(fēng)險形式也多種多樣，風(fēng)險控制手段復(fù)雜，具有較高的專業(yè)化要求?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗和能力，突出了房地產(chǎn)項目風(fēng)險和風(fēng)險控制的矛盾。
通常，信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風(fēng)險。但這些風(fēng)險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)取決于房產(chǎn)項目的順利完成，如果因建設(shè)資金不足形成爛尾工程，或者因建設(shè)質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達(dá)不到建設(shè)要求，不能通過竣工驗收，抵押權(quán)也無法實現(xiàn)。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗，但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評估、建設(shè)、管理等方面的專業(yè)人才，從而也限制了這些風(fēng)險控制措施的作用。
即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因為，把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢，必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動。
在現(xiàn)階段，針對大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足的情況，風(fēng)險控制的一個基本思路就是引入“外腦”，通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù)，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理，預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)項目風(fēng)險。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計與房地產(chǎn)信托基金類似，已經(jīng)是一種行之有效的實踐。在法律層面，《信托法》規(guī)定，受托人可以委托他人處理信托事務(wù)，這為房地產(chǎn)信托引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供了法律基礎(chǔ)。房地產(chǎn)信托將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任，既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力，各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險，同時，各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信譽(yù)為信托計劃提供了無形擔(dān)保，具有信用增級的作用。
二、資金挪用風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，一般以房地產(chǎn)項目本身的價值和經(jīng)營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上，開發(fā)商資金鏈條斷裂，就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生，信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)項目進(jìn)程撥劃資金、向項目公司派駐財務(wù)人員、控制項目公司的財務(wù)用章等方式進(jìn)行風(fēng)險控制。
實踐證明，這些控制措施基本能控制融資方的挪用風(fēng)險，但也存在由于信托公司缺乏相關(guān)經(jīng)驗，融資方可能利用自身的專業(yè)優(yōu)勢編造用款理由等達(dá)到挪用目的的情況。同時，信托公司自身可能因內(nèi)控制度不健全或管理人員的道德風(fēng)險，借項目之名挪用資金。防范這些風(fēng)險，除信托公司切實執(zhí)行各種風(fēng)險控制措施，加強(qiáng)內(nèi)部管理和內(nèi)控制度建設(shè)外，還應(yīng)當(dāng)建立銀行托管制度，既可控制融資方的挪用風(fēng)險，也能控制受托人的挪用風(fēng)險。
銀行作為信托財產(chǎn)的托管人，對信托財產(chǎn)的運(yùn)用進(jìn)行審核，拒絕不符合信托目的和信托文件規(guī)定的資金劃付，可以更大程度上保障信托財產(chǎn)的安全。同時，銀行可以指定專業(yè)機(jī)構(gòu)審核融資方的用款請求，例如由銀行指定房產(chǎn)項目的監(jiān)理公司，由監(jiān)理公司對項目的每筆用款出具意見，以做到?？顚Ｓ?。
三、信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。
房地產(chǎn)信托基金因為需要定期分配信托利益，對流動性風(fēng)險較為重視，其風(fēng)險控制措施也較多，例如保證一定比例的高流通性信托財產(chǎn)、制訂投資策略時注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動性支持機(jī)構(gòu)（例如銀行）等。
對于單一投資項目的房地產(chǎn)信托，由于規(guī)模的限制，保持流動性財產(chǎn)、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款，以便給受托人一定的時間處理可能發(fā)生的流動性風(fēng)險。但此種風(fēng)險防范措施難以在根本上控制流動性風(fēng)險。對此，可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動性支持機(jī)構(gòu)的做法，例如與銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風(fēng)險問題。
四、集中投資風(fēng)險
因單個信托計劃的資金規(guī)模小，大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項目，此類房地產(chǎn)信托都有一個固有的難以防范的風(fēng)險，就是風(fēng)險集中在一個項目上，沒有風(fēng)險釋放機(jī)制。除了項目單一以外，信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年，無法通過長期運(yùn)作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險。
(xintuo摘自金融時報)